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上海购物中心或成零售业主流业态同质化竞争

2018-12-07 00:34:18

上海购物中心或成零售业主流业态 同质化竞争激烈

世邦魏理仕近日发布《演变中的中国零售业格局》报告指出,上海零售物业未来三年供应将超330万平方米。2000年至2013年间,本市每年平均零售物业供应量仅32.6万平方米;可在2014年至2016年间,年均零售物业供应量将达到112.3万平方米,是此前年份的3倍多。

业内人士指出,面对井喷的零售物业市场,需要对商圈建设进行梳理,否则会造成商圈同质化,更不利于零售业发展。

购物中心成零售业主流业态

在零售业的 寒冬 中,城市综合体中的购物中心(专题阅读)凭借功能全、体验多等优势,抵抗住了电子商务的冲击。但从上海商业的发展看,购物中心已呈现过快、过度增长。

世邦魏理仕统计,上海正在开发的44个商业项目中,只有五分之一的项目单体体量小于5万平方米,而大于15万平方米的项目个数占总量的11.4%。根据体量可以判断,这些零售物业大多为购物中心。而从物业分布看,单体项目超过15万平方米的,均分布在非核心地段,主要是新兴的社区性商圈,如真如板块、新江湾城板块、七宝板块等。

同时,上海零售市场原有的百货项目也开始了 购物中心化 调整。目前,很多百货商场通过商场扩容改造、引入时尚品牌旗舰店、增加商场体验性元素等,来营造一种类似于购物中心的消费体验。这一 百货商场购物中心化 的调整方式,意味着购物中心已成为上海零售业的主流业态。

同质化竞争致 日子不好过

多功能的购物中心虽然拥有诸多优势,但竞争依然激烈。世邦魏理仕上海商业服务部董事吴奕奕指出,这些物业在投入使用初期,首先会面临市场消化的问题,即如何完成招租任务。从目前上海的零售业发展状况看,百货业的同质化现象很严重,不同百货商场的品牌重合度很高。随着购物中心增多,购物中心也呈现同质化趋势。不同购物中心所囊括的业态、功能乃至品牌十分类似,这将明显降低购物中心对市场的吸引力。

仲量联行指出,今年二季度上海商业地产招租情况显示,竞争相对不太激烈的非核心商圈,招租情况明显好于核心商圈。据统计,核心商圈购物中心首层租金较上季度同比小幅上涨0.8%,为每平方米每天51.7元;但在非核心商圈,该指标上扬3.9%,达到每平方米每天17.3元。尤其值得关注的是,在空置率方面,核心商圈的市场空置率上浮至8.3%。据分析,这是由于一些项目的主力店,包括健身房、纤体中心和大型餐厅在租期结束后选择撤出。这从一个侧面反映出购物中心 日子不好过 的大背景。

大而全 不一定讨市场欢心

注册地产咨询分析师陆志皓指出,随着零售业竞争加剧,即便曾经成功的万达模式也会失灵。他分析,万达模式成功的关键一点在于抢先一步 当其他商业项目投资者还聚焦于单一的百货商场或购物中心时,万达却开始打造城市综合体。眼下,即便在新城、新市镇,已很难再出现由一个开发商打造城市综合体的机会;加上各种商业设施的快速发展,万达模式所代表的 一家独大 时代一去不返。

消费习惯的改变也注定了 大而全 的商业设施不再讨市场欢心。陆志皓表示,电子商务被认为是实体商业的克星,但在电商同样发达的日本东京,实体商业依旧受到追捧。其中的原因就是,东京商业强调 精致 。所谓 精致 ,不是说商业项目体量不能大,而是指需要在经营特色、服务细节等 小处 胜人一筹。相比之下,上海商业发展还是 摊大饼 式的,一味求大,却忽视了服务特色和消费体验。

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