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瑞银中国房地产大调查房价真的会崩盘

2018-10-30 12:28:40

瑞银中国房地产大调查:房价真的会崩盘?

了解市场需求,才能更好地把握价格趋势。要想知道中国房价是否真的会崩盘,首先要清楚中国房地产市场的消费者有什么样的消费心理特征?瑞银的一份调查对围绕这一问题的各种细节进行了深度分析。

瑞银的调查结果显示,购买单套总价在万元之间的自用型房屋的需求强劲,反映消费者对升级到更好社区或更大房屋的意愿。调查结果说明,只要有合适的房屋产品,通过降低抵押贷款利率且/或下调首付比例来放松政策在刺激需求、 缓解房地产市场低迷程度及其对经济的影响方面就应该是有效的。

购房者申请按揭贷款方面更倾向于国有银行(贷款价值比在%、基本上是自住房),我们认为建设银行是房贷需求提升受益的A股银行(抵押贷款市场敞口大)。

我们的调查结果表明,格力是空调行业的主导品牌,而海尔是消费者青睐的冰洗品牌,美的在空调、冰箱和洗衣机上均获较多消费者喜爱。格力、海尔和美的仍是我们的股,我们预计白电行业的消费升级将继续。调查显示出的、对这些品牌的强烈购买倾向支持了我们的观点。

其他利好政策包括:鼓励房贷发放;降低房贷成本(目前依据城市不同,房贷利率在央行基准利率上打九至九五折)、下调央行基准利率。此外,在申请房贷时,对于“首套房”购房者的定义也放宽至此前房贷均已还清的购房者,不论目前持有多少套房。这使得这些购房者能像首套房购房者一样,首付30%、贷款70%,享受优惠的房贷利率。

对于中国经济,住宅的成交量要比价格更重要。房屋施工面积骤减(即便房价没有大跌)会对经济增长和资产负债表产生严重负面影响。根据我们的估算,包括二轮效应在内,施工量增幅下降10个百分点将导致GDP增长率下降2.5个百分点。

因此,了解购房者心理和潜在需求至关重要。需求往往是供给和新开工的指标。此外,在我们的调查中,我们试图了解目前购房者及潜在购房者的态度和想法—购房目的是自住还是投资。我们希望了解影响其购买决定重要的因素、需求的物业类型及购买的资金来源。我们还考虑了开发商品牌的重要性和声誉对购房决定的影响。

住房自有率相对较高,达到68%,另有19%的受访者住在父母或亲戚所购买的住房中。意料之中,一线城市住房自有率,为70%。年轻人( 岁)和单身的住房自有率。我们调查中受访者68%的住房自有率与其他市场相似,但如果包括家庭成员拥有的住房情况,实际住房自有率达到87%,从全球看较高。

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